建物明渡しの強制執行と自力救済

【賃料の滞納】

賃貸物件の賃貸人の方から、賃借人が数ヶ月分以上の家賃(賃料)を滞納しているため、退去してもらいたい、というご相談を受けることがあります。

この場合、賃貸人としては、滞納分の支払を催告し、催告期間内に支払がなければ解除するとの通知をすることになります。もし催告期間内に支払がなければ賃貸借契約は解除されます。

その後は、交渉をして退去してもらうか、それができなければ明渡しと滞納賃料の支払を求めて訴訟提起することになります。

この訴訟で賃借人が出頭すれば、退去の日程や滞納賃料の支払について協議をし、折り合いが付けば和解を成立させることができます。

和解が成立すれば、賃借人は期限までの明渡しを約束することになるので、賃貸人としては強制執行をする手間と費用を省くことができます。

訴訟で賃借人が出頭しない、または出頭しても和解が成立しなければ、賃貸人としては、判決をもらった上で、建物明渡しの強制執行をするしかないことになります。

強制執行には相当額の費用が掛かかるため、賃貸人としては、なるべく強制執行をせずに退去してもらいたいところです。

しかし、法治国家である以上、原則として、司法手続を経ないで権利を実現すること(自力救済)は認められていません。

そのため、賃借人が現に居住(占有)している以上は、勝手に荷物を搬出したり、鍵を取り替えることは認められず、強制執行に頼らざるを得ません。

ここまでは、賃貸人の方も納得できる話だと思います。

【賃借人が行方不明のケース】

しかし、賃料を数ヶ月以上滞納しているケースには、既に賃借人が退去してしまっている可能性が濃厚なケースもあります。賃借人と連絡が付かず、水道や電気も止まっており、保安上(警察官と共に)合鍵を使って室内に立ち入ると生活している様子がない、というケースです。

こうしたケースでは、賃借人は,既に生活の本拠を他に移しており、賃貸物件の占有を放棄してるだけでなく、その中の動産の所有権も放棄しており、鍵を変更されたり動産を処分されても異議はない、ということも多いでしょう。

この場合、明渡しをしたことにして賃貸借契約を終了させることができれば、賃貸人は訴訟や強制執行をせずに明渡しを受けるという大きなメリットがあります。賃借人や保証人としても、強制執行までの賃料ないし賃料相当損害金の支払義務を免れるという利益を受けることができます。

しかし、それでも、弁護士としては、なかなか納得は難しいでしょうが、と断りつつ、こうしたケースでも勝手に荷物を搬出したり鍵を取り替えたりすることは認められない、費用は掛かるが、訴訟を提起して強制執行をする必要がある、と説明せざるを得ないところです。弁護士の書いた本でも、同趣旨のことが書いてあるはずです。

【注目すべき判決】

ところが、最近、大阪高裁で注目すべき判決がされました(2021年3月5日)。

これは、適格消費者団体が、賃借人と家賃保証会社との契約における複数の条項が消費者契約法に反するとして差止めを求めた訴訟ですが、注目すべきは次の条項です。

    1. 賃借人が賃料等の支払を2ヶ月以上怠ったこと
    2. 保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人と連絡が取れないこと
    3. 電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から、賃借物件を相当期間利用していないと認められること
    4. 賃借物件を占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できること

の4要件を充たすとき、保証会社は、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなし、残置物を搬出することができる。

一審判決(大阪地裁)は、これを消費者契約法に反するとしましたが、大阪高裁は、次の様に判断し、消費者契約法に反しないとしました。

  • 本条項は、賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合において、保証会社に明渡しがあったとみなす権限を付与する規定であり、賃借人の占有権が消滅していない場合に自力救済を認める趣旨ではない。
  • 4要件が充たされる場合は、賃借人は、通常、賃貸借契約の解消を希望しており、残置物についても所有権を放棄する意思を有していると考えられ、本条項による不利益は大きくない、むしろ、残置物を処分する費用や賃料等の更なる支払義務を免れるという利益を得ることができる。
  • 賃貸人としても、本条項により、訴訟提起や強制執行という負担を免れ、保証会社も賃料等の更なる支払義務を免れるという利益を得る。
  • したがって、本条項は、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものとはいえず、消費者契約法に反しない。

【今後】

おそらく、消費者適格団体は上告していると思われますので、最高裁の判断が注目されます。

また、今回問題となったのは、賃借人と家賃保証会社との契約の条項です。

賃貸人と賃借人との契約で同趣旨の条項が規定された場合にも同様に解して良いか、議論が待たれます。

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